Gesplitste aankoop bij een vastgoed investering
Investeren in vastgoed kan op verschillende manieren. Een populaire manier in het kader van successieplanning is de gesplitste aankoop. Maar als ouders en kinderen in onmin raken, kan die keuze voor vervelende gevolgen zorgen. Een Belg heeft een baksteen in de maag. Ook voor beleggingen blijft vastgoed een categorie die zelden ontbreekt in de investeringsportefeuille.
Spijtig genoeg betalen erfgenamen heel wat belasting wanneer het onroerend goed in de nalatenschap valt. Die erfbelasting kan worden vermeden door de techniek van de gesplitste aankoop.
Bij een gesplitste aankoop kopen de ouders het vruchtgebruik van het vastgoed en de kinderen de blote eigendom. Dat betekent dat de ouders het gekochte eigendom kunnen bewonen of verhuren. Na het overlijden van beide ouders dooft het vruchtgebruik uit en worden de kinderen volle eigenaar. Door deze techniek komt op die moment het huis of appartement niet in de nalatenschap van de ouders terecht en moet er geen erfbelasting op betaald worden. Dit is een zeer groot voordeel
Het is vaak zo dat de kinderen niet over voldoende middelen beschikken om de blote eigendom aan te kopen. Ondanks deze gunstige techniek willen ouders hun kinderen niet op kosten jagen voor de aankoop van een huis of appartement. In vele gevallen helpen de ouders de kinderen vaak financieel via een schenking.
Registratie schenking?
In het verleden was er al langer een twijfel over het gegeven of de schenking al dan niet geregistreerd diende te worden. Sinds 12 juni 2018 heeft de Raad van State duidelijkheid verschaft. Het is niet langer vereist dat de voorafgaande schenking van de ouders geregistreerd wordt.
Ouders kunnen nog steeds de bankgift gebruiken zonder die te laten registreren. Het grote voordeel is natuurlijk dat op zo'n bankgift geen schenkbelasting moet worden betaald, terwijl voor een geregistreerde schenking in Vlaanderen het tarief 3% bedraagt.
De voorwaarde om zowel aan de schenkbelasting als aan de erfbelasting te ontsnappen is dat de schenker nog een aantal jaren blijft leven. In Vlaanderen en Brussel gaat dat over een periode van drie jaar, terwijl er in Wallonië een periode van vijf jaar wordt gehanteerd. Indien de schenker binnen die termijn tot overlijden komt dan zijn de kinderen alsnog erfbelasting verschuldigd op de waarde van de roerende schenking.
Een nadeel van een gesplitste aankoop is dat ouders en kinderen voor beslissingen rond de woning altijd consensus moeten vinden. Daarom is een gesplitste aankoop geen goed idee als de relatie tussen ouders en kinderen niet goed zit.
Het is van belang dat het hele dossier van de gesplitste aankoop goed gedocumenteerd is. Bij de aankoop zelf kan u weinig verkeerd doen. De astoetsing is pas jaren later, op het moment dat de erfenis openvalt.
Het moet bewezen worden dat het geld voor de aankoop van de blote eigendom geschonken werd voor de aankoop plaatsvond. Bij een notariële schenking blijkt dat uit de datum van de akte. Bij een onderhandse schenking is het belangrijk bewijsdocumenten op te maken en die aangetekend te versturen om op die manier een semivaste datum te verkrijgen.
Timing
Het is van belang te weten dat de drie gewesten een andere timing hanteren. In Brussel en Wallonië tilt men er zwaar aan dat als er een voorschot werd voorzien in het compromis, het totale bedrag dat door de blote eigenaar verschuldigd is geschonken moet zijn vóór de ondertekening van het compromis, en dus niet voor de ondertekening van de notariële aankoopakte.
In Vlaanderen is het nog steeds aanvaardt dat de voorafgaandelijke schenking door de ouders uiterlijk moet plaatsvinden voor de ondertekening van de notariële aankoopakte. Maar in praktijk is het beter voorzichtig te zijn en de schenking ook in Vlaanderen te voorzien voor de ondertekening van het compromis.
Besluit
Bij de keuze van aankoop onder de techniek van de gesplitste aankoop is het van belang vooruit te kijken naar latere kosten van het onroerend goed en voornamelijk de verdeling van deze betrekkelijke kosten. De onderhoudsherstellingen zijn traditioneel voor de vruchtgebruiker, terwijl de grove of structurele herstellingen in principe worden gedragen door de blote eigenaar.
We kunnen concluderen dat een gesplitste aankoop een interessante manier is om vastgoed op een fiscaal vriendelijke manier over te dragen naar de volgende generatie, op voorwaarde dat alles goed gedocumenteerd wordt. Hou ook zeker rekening met de onderlinge afspraken omtrent de kostenverdeling en het moment van schenking, indien van toepassing.
